去到北角，附近冷冷清清、店鋪零落，疫情底下還有好幾家吉鋪。皇都戲院附近都是住宅，是很傳統的港島舊社區。
很難想像一個地產商竟會重建皇都戲院，一來皇都的面積不大、樓層也不多，住宅在旁最好是轉型做商場，帶旺人流，但地方細小，只能打造些功能單一的小商場；二來皇都曾被改造成桌球室，戲院都被埋封了，重建則需大花功夫去拆掉改裝部份，再依原身戲院設計再重建。
要打造一個集團的品牌、社區的地標，必要深耕細作，看到別人忽視了的無形價值。大家總往有形的資本、物質去計算成本，回報卻往往不及人文價值的影響大。
———重溫舊文———
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香港小小的一個地方，故事有很多。皇后碼頭、九龍寨城、囍帖街，文物保育成本高，有些被清拆，有些被活化得看不見歷史。看見皇都戲院這個話題，2016年曾被爭議會否面臨清拆危機。
先說說皇都戲院。皇都戲院是本地最古舊的戰後戲院建築，是集體回憶，也是香港娛樂、影業輝煌的歷史。 回想記憶中，文物保育從來不容易。
到底文物是否一定要由政府推動？到底財團、地產家族們又是否一定買地重建？
新世界鄭志剛今次出手保育皇都戲院，反映保育不一定要由政府去做。這要從香港地產商的背景、香港的現況及投資的角度說起。人人皆知，香港地產商的家族背景。家族營運有好有壞，壞的在以前的VC角度文章說得多，但好處則在於以人為本。相比有獨立營運的大公司，家族可以作出像是非理性、有隱含價值的投資。
而香港的現況，與其清拆集體回憶，香港人對文物的重視性愈來愈高。由其帶動的見報機會及輿論，反而可以帶來商機。當然，保育需要一定的成本，聰明的商家把成本轉化為收入，形神俱備的保育帶動香港人的情感；短視的商家只懂一味減低成本，最後創造不出甚麼價值。
集體回憶不一定只是回憶，即使走出情感理性來看，歷史賦予了香港獨一無二的價值，只有好好利用，才能衍生出有生氣的未來。
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